Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется (п. 2 статьи 162 Жилищного кодекса (ЖК)):
* оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме; * предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам; * осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре с управляющей организацией должны быть закреплены положения о контроле за ее деятельностью.
* получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен; * проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы); * требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
* к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; * механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Постановлением Правительства от 13 августа 2006 года №491 утверждены еще и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Правила изменения размера платы).
Согласно п. 3 Правил изменения размера платы услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям:
* Правил содержания; * Правил предоставления коммунальных услуг гражданам; * иным требованиям законодательства РФ и условиям договоров.
Установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями вышеперечисленных Правил. При этом в договоре управления многоквартирным домом может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
Контроль с точки зрения договора подряда
По договору подряда одна сторона (подрядчик – управляющая организация) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика – собственники помещений в многоквартирном доме) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (статья 702 Гражданского кодекса (ГК)).
Договор подряда заключается на выполнение работы с передачей ее результата заказчику, и если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, а также несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.
Согласно п. 1 статьи 706 ГК если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами, которые несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.
Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.
В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика (п. 1 статьи 723 ГК):
* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; * соразмерного уменьшения установленной за работу цены; * возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда установлен в статье 748 ГК, согласно п. 2 которой заказчик, обнаруживший отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Подрядчик обязан исполнять полученные указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.
***
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, и может осуществляться с помощью одного из указанных ниже способов (п. 1, 2 статьи 161 Жилищного кодекса (ЖК)):
* непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; * управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; * управление управляющей организацией.
Если на общем собрании собственников помещений в качестве способа управления помещениями в многоквартирном доме выбрана управляющая организация, то в договоре управления, заключаемом в обязательном порядке в письменной форме, помимо других требований указывается также и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет, а в случае проведения открытого конкурса со стороны органов местного самоуправления, когда собственниками дома способ управления им не выбран, на срок не менее чем 1 год и не более чем 3 года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Положения о контроле за выполнение обязательств управляющей организацией, установленные в договоре управления
Сначала разберемся, что же предполагает контроль за деятельностью управляющей организации.
Под контролем могут пониматься меры обеспечения правильности выполнения каких-либо процессов и принятие на основании этого необходимых мер.
Согласно другому определению контроль представляет собой часть управления какими-либо объектами или процессами, включающую наблюдение с целью проверки соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому, а также необходимому состоянию, предусмотренному договором или нормативным актом. Кроме того, контроль включает в себя мероприятия по проведению измерений, испытаний, проверки одной или нескольких характеристик объекта и их сравнение с установленными требованиями с целью определения соответствия.
Контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления может осуществляться следующими лицами:
* собственниками помещений; * привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами; * самой управляющей организацией; * органами местного самоуправления и государственными органами.
Контроль за деятельностью управляющей организации должен, в частности, предусматривать:
* отражение и документирование нарушений управляющей организацией ее обязательств по договору; * процедуры взаимодействия управляющей организации и собственников помещений с для принятия необходимых мер по выполнению организацией обязательств по договору управления; * сбор и предоставление информации управляющей организации о нуждах, предпочтениях и ожиданиях собственников помещений; * сбор и предоставление информации собственникам помещений о деятельности управляющей организации.
В договоре с управляющей организацией должны быть закреплены положения о контроле за ее деятельностью.
Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), регулирует Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 "О защите прав потребителей" (Закон).
Потребитель (собственник) вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об исполнителе (управляющей организации), режиме его работы и реализуемых им работах, услугах (статья 8 Закона). Информация должна быть представлена в наглядной и доступной форме, доводится до сведения собственников при заключении договоров управления домом.
В соответствии с п. 1 статьи 29 Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
* безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); * соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); * возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
При этом согласно п. 2 статьи 14 Закона право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы управляющей организации, признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с ней или нет.
